ハイツニシワキ 管理費値上げ検討
2026-08-24 12:48:45
⚠️ お父さんへの確認事項
2026/08/23にお父さんへ相談し、管理費値上げの方向性について合意済み。
まずは1,000円の管理費増額から着手。近日中にミニテック蓑和田さんに相談予定。
- 値上げ額の決定（データ整理後にミニテックと協議）
概要
物件
ハイツニシワキ
内容
管理費（共益費）の値上げ
値上げ幅
まず1,000円/月の増額から着手
オーナー承認
お父さんに相談済み、方向性合意（2026/08/23）
次のステップ
ミニテック蓑和田さんに相談予定
① 値上げの基本ルール
原則
管理費は賃貸借契約の一部であり、オーナー側の一存では変更不可。入居者の合意（同意）が法的に必要
管理会社の役割
ミニテックは合意取り付けのための交渉窓口として動く。依頼すれば自動的に上がるわけではない
タイミング
各入居者の契約更新時（通常2年ごと）に合わせて交渉するのが通例。更新の2〜3ヶ月前に通知を出す
② 値上げまでの一般的な流れ
STEP 1
データ整理と方針の決定 — 過去数年の修繕費の増加推移、共用部の電気代の高騰などを整理し、値上げの目標額を決める
STEP 2
ミニテックとの打ち合わせ — データをもとに担当者と協議。周辺相場との比較で値上げ額が現実的かすり合わせ
STEP 3
入居者への通知（書面送付） — ミニテックから「管理費改定のお願い」を書面で送付。一方的な通告ではなく協議の申し入れという形
STEP 4
入居者との交渉・合意 — 承諾書にサインをもらう。修繕要望や据え置き希望などの交渉が入ることもある
STEP 5
新料金の適用 — 合意が得られた入居者から、指定月より新管理費を引き落とし
③ 注意点・セオリー
契約更新時を狙う
契約期間中の突然の値上げは反発が強い。各入居者の更新タイミングに合わせるのが基本
客観的な根拠を用意
「老朽化でオーナーが苦しい」ではなく「資材・人件費・電気代の高騰により維持費が増加している」という入居者にも納得しやすい形で提示する
退去リスクとのバランス
管理費を上げた結果、退去されると空室期間＋原状回復費＋募集広告費で大きな赤字になる。周辺相場から逸脱しない現実的なラインをミニテックに査定してもらう
④ ミニテックに提示するデータ（準備項目）
共用部の電気代
エントランス・廊下の照明、給水ポンプ等。電気代高騰は入居者も実感しやすく最も理解を得やすい
清掃・管理委託費
定期清掃業者への支払い、ゴミ置き場の管理費。最低賃金上昇に伴う人件費高騰が根拠になる
法定点検・保守費
消防設備点検、貯水槽清掃など。安全に住み続けてもらうための必須経費として削れない正当性がある
共用部の小修繕費
廊下の補修、階段の鉄部塗装、照明交換など。安全性向上・美観維持への投資として提示
データの見せ方
5年前と現在の年間経費を比較。増加額を総戸数×12ヶ月で割り、1部屋あたりの月額コスト増を算出して提示する
対応履歴
2026/08/23
お父さんへ相談し、管理費値上げの方向性について合意。まずは1,000円の増額から対応着手の方針
年間の費用概算を算出・上積み費用ごとの相殺率試算
2026/08/18
管理費値上げの検討を開始
修繕実績一覧
| 時期 | 物件 | 内容 | 費用（税込） | 施工 |
|---|---|---|---|---|
| 2026/08 | ハイツニシワキ | ガス給湯器交換 | ¥50,510 | 吉野プロパン |
| 2026/08 | ハイツニシワキ 201号室 | 鍵交換（ディンプルキー） | ¥19,800 | ミニテック船橋 |
| 2026/01 | ハイツニシワキ 共用部 | 共用灯交換（3灯） | ¥73,700（見込み） | ミニテック船橋 |
| 2024/07 | コートタジュール 全4室 | 火災警報器交換（8個） | ¥79,200 | ミニテック船橋 |
| 2024/02 | ハイツニシワキ 201号室 | 湯沸し器交換（パロマ5号機） | ¥73,000 | ミニテック西葛西 |
| 2023/11 | コートタジュール 共用部 | 屋根雨樋詰まり除去（高所4カ所） | ¥42,350 | ミニテック西葛西 |
| 2023/09 | コートタジュール 201号室 | 洗面台水栓交換 | ¥59,400 | ミニテック西葛西 |
定期費用（年間）
下水汚水処理
年1回バキュームカーによる汚水処理。3棟合計 ¥45,000/年
按分基準
居住者数按分（自宅2名・ハイツニシワキ4名・コートタジュール4名 = 計10名）
自宅負担
¥9,000/年（2名分）
ハイツニシワキ負担
¥18,000/年（4名分）
コートタジュール負担
¥18,000/年（4名分）
共用部電気代
コートタジュールのみ ¥1,000/月（¥12,000/年）
注釈
共用灯
LEDに交換予定のため、先10年程度は交換が発生しない見込み
雨樋清掃
近隣の幼稚園の木々の落ち葉の影響で、3〜4年に一度清掃が発生する
リフォーム費用
居住者入れ替わり時のリフォームの際の設備交換費用は、上記表に含まず
清掃費
ミニテックの管理パックに含まれるため、家賃総計から天引き済み。別途発生なし
費用集計（定期費用込み）
算出期間
2023年9月〜2026年8月（3年間）
修繕費合計
¥397,960（税込）
汚水処理（3年分）
¥108,000（アパート2棟分 ¥36,000/年 × 3年）
共用部電気代（3年分）
¥36,000（コートタジュール ¥12,000/年 × 3年）
総合計
¥541,960（3年間）
ハイツニシワキ分
¥271,010（修繕 ¥217,010 + 汚水 ¥54,000）
コートタジュール分
¥270,950（修繕 ¥180,950 + 汚水 ¥54,000 + 電気代 ¥36,000）
修繕費の傾向
築年数
ハイツニシワキ: 約40年 / コートタジュール: 約30年
主な修繕対象
給湯器・湯沸し器・水栓・鍵・火災警報器・共用灯・雨樋など
傾向
設備の経年劣化により突発的な修繕が増加傾向。特に水回り・ガス機器・建具は築年数に応じて交換が集中する
年間維持コスト（実績+定期費用ベース）
算出期間
2023年9月〜2026年8月（3年間の実績を年平均化）
全体（2棟合計）
年平均 約¥180,700（修繕 ¥132,700 + 汚水処理 ¥36,000 + 電気代 ¥12,000）
ハイツニシワキ
年平均 約¥90,300（修繕 ¥72,300 + 汚水処理 ¥18,000）
コートタジュール
年平均 約¥90,300（修繕 ¥60,300 + 汚水処理 ¥18,000 + 電気代 ¥12,000）
回収目標
方針
住宅設備（初期から備わっているもの）はオーナーの資産であり、その保守費用を全額入居者に転嫁すべきではない
目標回収率
維持費の50%（約¥90,000/年）を管理費増額で補填する
オーナー負担
残り50%（約¥90,000/年）はオーナーが引き続き負担する
両アパート管理費増額シミュレーション
| 増額 | 対象 | 年間増収 | 目標（50%）に対するカバー率 | 維持費全体に対する割合 |
|---|---|---|---|---|
| +¥500/月 | 7室（3+4） | ¥42,000/年 | 約47% | 約23% |
| +¥1,000/月 | 7室（3+4） | ¥84,000/年 | 約93% | 約46% |
シミュレーション補足
前提条件
全室満室（ハイツニシワキ3室・コートタジュール4室）、汚水処理費・共用部電気代を含めて算出
清掃費
ミニテック管理パックに含まれ家賃から天引きされるため、本シミュレーションには含まず
注意点
大規模修繕（外壁塗装・屋上防水等）や退去時リフォーム費用は含まず。築年数が進むほど突発的な修繕費は増加傾向にある
基本的な考え方
前提
住宅設備（給湯器・水栓・鍵など初期から備わっているもの）はオーナーの資産であり、その保守・交換費用を全額入居者に負担させるべきではない
方針
年間維持費の半額（約¥90,000）を管理費増額で補填し、残り半額はオーナーが引き続き負担する
目標増額
両アパート全7室で月額+¥1,000（年間増収 ¥84,000 → 目標の約93%）
採用方針: 契約更新時に値上げ
方法
各入居者の契約更新（2年ごと）のタイミングで、管理費+¥1,000を更新条件に織り込む。更新料・条件変更と一括処理されるため、管理費単体の値上げとして目立たない
更新時
管理費+¥1,000/月を更新条件に含める。全室反映で目標達成
全室反映の見込み
更新タイミングは入居者ごとにバラバラのため、全室反映まで最大2年
この方針を採用する理由
退去リスクの最小化
段階的に複数回値上げを通知すると、金額以上に「繰り返し上がっている」という印象が退去検討につながりやすい。更新時に1回で済ませることで心理的負担を抑える
故障申告の表面化リスク
値上げを明示的に行うと「管理費を上げたのだから直してほしい」と、これまで抑止されていた軽微な故障の申告が増える可能性がある。更新時の条件変更として静かに反映することで、このリスクも抑えられる
管理会社の負担軽減
年ごとの値上げ通知はミニテック側の事務手間にもなる。更新時の一括処理であれば通常業務の範囲内で対応できる
進め方
STEP 1
お父さんに方針を説明し合意を得る
STEP 2
ミニテック（簑和田さん）に依頼。各入居者の更新時期を確認し、直近の更新対象者から順次適用
STEP 3
更新手続きの中で管理費改定を反映。入居者への個別の値上げ通知は不要
お父さんへの説明ポイント
要点1
アパート2棟で年間約18万円の修繕・維持費が発生しており、現状は全額持ち出しになっている
要点2
築40年（ハイツ）・30年（コートタジュール）のため、今後も給湯器や水回り等の修繕は避けられない
要点3
ただし、住宅設備はオーナーの資産なので全額を入居者に負担させるのは筋が違う。半分はオーナーが持つ前提で考えている
要点4
管理費を月1,000円上げることで、維持費の約半分を補填できる見込み
要点5
各入居者の契約更新のタイミングで条件に含める形なので、わざわざ値上げの通知をする必要はない
要点6
ミニテック（管理会社）が更新手続きの中で対応してくれるので、こちらから直接やり取りする必要はない
確認事項
上記方針で進めてよいか、お父さんの了承をいただきたい
ミニテック担当者への依頼文（案）
宛先
ミニテック船橋支店 簑和田さん
件名
管理費改定のご相談
本文
いつもお世話になっております。西脇です。
ハイツニシワキ・コートタジュールの管理費（共益費）について、値上げを検討しております。
両物件とも築年数が経過し、給湯器交換・共用灯交換・雨樋清掃など修繕費が増加傾向にあります。直近3年の実績では、修繕費と定期費用を合わせて年間約18万円が発生しております。
全額を入居者にご負担いただくのは本意ではないため、維持費の半額程度を管理費で補填する形を考えております。具体的には月額1,000円の増額を、各入居者の契約更新時に条件として織り込んでいただきたく存じます。
つきましては、以下についてご相談させていただけますでしょうか。
1. 各入居者の契約更新時期の確認
2. 管理費 月額1,000円の増額について、周辺相場との比較
3. 更新時の条件変更として対応いただくことの可否
お忙しいところ恐れ入りますが、ご確認のほどよろしくお願いいたします。